Comprendre la situation actuelle : un inventaire rétrospectif nécessaire
Le début de cette campagne municipale est volontairement consacré à la réalisation d’un diagnostic approfondi, fondé sur un travail collectif le plus large possible.
Répondre efficacement aux préoccupations des habitants demeure notre raison d’être. Pour cela, il est indispensable de disposer d’une analyse claire, documentée et partagée de la situation actuelle de notre commune. Comprendre avant de décider.
Derrière les projets, des choix à haut risque et des conséquences durables
Avant d'aller plus loin, nous souhaitons évoquer la conduite des mandats précédents et leurs conséquences pour la ville.
Ce sont des éléments essentiels pour le diagnostic.
Des réalisations reconnues, mais des choix à haut risque
Le centre-ville est reconnu, le projet de halles et le maintien du Super U au centre ont été déterminants pour son attractivité.
Le pôle santé, le jardin de la cure sont à saluer aussi.
Mais la réussite de ces projets s'est appuyée sur des prises de risques aux conséquences financières importantes, dont les conséquences pèsent encore aujourd’hui.
La simultanéité des choix faits pour le centre et le premier projet de port a entraîné des retards pour l'entretien des équipements publics.
Cela a aussi provoqué la vente de l’EHPAD au CCAS engageant ce dernier pour 35 années de remboursement et le plaçant dans une situation de fragilité durable.
La Chambre régionale des Comptes (CRC) documente et alerte clairement sur cette conduite aléatoire et conséquente dans son rapport de 2014.
Le premier projet de port : une prise de risque assumée
Commençons par regarder le premier projet de port et les choix faits par le Maire de l'époque, M. Chabot.
La CRC rappelle que, dès 2009, le cabinet chargé des études préalables avait alerté la municipalité sur les risques encourus en l’absence "d’études suffisantes” pour sécuriser le projet :
“de telles exigences lui faisaient prendre le risque de développer un argumentaire ne s’appuyant pas sur des études techniques, solides et cohérentes, indispensables pour la réalisation des dossiers réglementaires.” (extrait du rapport de la CRC)
En d’autres termes, cela engendré une prise de risque, les études n’étant pas suffisantes pour verrouiller le projet et son assise face à l’enquête publique.
Malgré ces avertissements, M. Chabot, alors Maire, prendra la décision de lancer une maîtrise d'œuvre avec la société BRL pour 2 millions d'euros.
On connaît depuis longtemps le résultat : l’avis de la commission d’enquête sera unanimement défavorable tant le projet contrevient aux règles en vigueur.
Centre-ville et port : une simultanéité lourde de conséquences
Pendant cette même période, le projet de centre-ville entre dans une phase opérationnelle reposant sur deux composantes :
- l’aménagement des espaces publics
- un projet immobilier
Le choix est alors fait par la municipalité de conduire elle-même le projet de construction et la revente de l’immobilier.
Dans ce contexte, où la commune menait simultanément le port et le centre-ville, la nécessité de dégager des recettes pour financer l’ensemble est rapidement devenue centrale, et bien présente au sein de l’équipe municipale.
Pour la vente des anneaux du port, un système d’amodiation a bien été mis en place (appel de fonds aux futurs usagers).
Son succès est très limité. Ce qui accentue la pression financière.
Le projet de centre-ville doit alors peser le moins possible sur les finances de la commune.
Le choix de la VEFA et ses limites
Le choix est alors fait d’aller vers deux composantes qui ne tiendront pas :
- la vente en VEFA (principe d’acomptes à payer par les acheteurs des biens immobiliers) des immeubles,
- une valorisation prévisionnelle importante, à hauteur de 7 millions.
Pour réussir une opération en VEFA, il faut obtenir une garantie bancaire qui s’appuie sur la pré-commercialisation d’une partie de l’opération : 2,3 millions.
Faute de pré-commercialisation suffisante, la commune a dû contracter des emprunts de trésorerie importants jusqu’à 4 millions d’encours de trésorerie sur plusieurs années, négociés dans l’urgence auprès de 4 banques, pour un coût financier estimé à 200 000 euros.
Par ailleurs, en y regardant de près, on prend aussi conscience que le cadre juridique ne permet pas à une commune d’agir en VEFA tel un promoteur privé.
Une situation financière dégradée et des choix aux effets durables
En 2013, la situation financière de la Ville est déjà fortement contrainte. La commune porte 16,434 millions de dettes ce qui représente une annuité annuelle d’environ 1,8 million d’euros, dont 800 000 euros uniquement en intérêts.
Dans le même temps, les ressources réellement disponibles pour faire face à ces remboursements et financer l’investissement courant sont très limitées : 2,3 millions d’euros seulement doivent couvrir à la fois les annuités de dette et les dépenses d’investissement de la commune.
Autrement dit, une fois la dette payée, il reste très peu de marge de manœuvre pour entretenir les équipements, investir ou absorber des imprévus.
Cette situation conduira à deux décisions majeures.
- Première décision : revoir rapidement à la baisse le prix de vente de l’immobilier du projet centre-ville pour dégager de la trésorerie.
Une baisse de 23 % est alors actée, représentant une moins-value de 1,61 million d’euros par rapport aux 7 millions initialement attendus.
En réalité, en 2017, la valorisation finale atteindra 4,9 millions d’euros, soit seulement 70 % de l’objectif initial !
- Deuxième décision : vendre l’EHPAD au CCAS pour 2 millions.
Le CCAS fera un prêt sur 35 ans et entrera dans un cycle de difficultés permanent. On connaît aujourd’hui son état alarmant.
La conduite simultanée du projet de port et du projet de centre-ville a placé la commune dans une situation financière fragile dès 2013, avec un endettement élevé, des charges financières importantes et des marges de manœuvre très réduites pour l’investissement courant (pour rappel, les recettes de fonctionnement étaient, en 2013, de 7,673 millions pour 6,152 millions de charges de fonctionnement - incluant les frais financiers).
La ferme de la Normandelière : un investissement supplémentaire
Parallèlement à cette période, en 2012, la municipalité se porte acquéreur de la ferme de la Normandelière dans des conditions qui interrogent.
- Une première estimation des Domaines à hauteur de 996 000 euros, ne permet pas l’acquisition au prix demandé par les propriétaires.
- Un promoteur va alors en faire l’acquisition pour 1,7 millions permettant une nouvelle estimation du prix moyen observé par les domaines.
- Les Domaines, à nouveau sollicités, autoriseront l’acquisition par la commune pour 1,82 million le 10 octobre 2012.
Chacun pourra se forger son opinion sur la méthode employée.
Urbanisme, PLU et conséquences juridiques
La CRC indique par ailleurs que l’enquête publique sur le PLU n’a pas été conduite en même temps que celle du port, contrairement aux engagements pris.
Celui-ci a finalement donné un cadre au port, bloquant toute autre possibilité de projet d’agrandissement de bâti sur la ferme.
C’est confirmé aujourd’hui : le PLU aurait dû respecter la coupure d’urbanisation comme indiqué dans l’ancien POS de 1998.
La Cour d’appel de Nantes le confirme et protège désormais l’estran, reconnaissant le caractère géologique remarquable du site.
Si le projet de port avait été réalisé, il aurait été illégal.
Une gouvernance remise en cause par la Chambre Régionale des Comptes
La CRC a documenté et alerté sans ambiguïté sur ces choix de gestion, notamment dans son rapport de 2014.
Elle souligne une conduite marquée par la précipitation, l’insuffisance d’études préalables et des conséquences financières lourdes pour la collectivité.
La CRC relève que la recherche de rapidité et de moindre coût a conduit à négliger certaines phases essentielles, générant in fine des surcoûts importants.
« À la lecture des documents… on constate que le souci principal de la municipalité a toujours été de faire prévaloir la rapidité et le moindre coût… l’a conduite à négliger certaines phases… à ne pas accompagner certaines procédures des moyens nécessaires… entraînant des coûts supplémentaires. »
De plus, ces opérations ont conduit la municipalité à limiter l’entretien des autres équipements publics à un strict minimum, programmant de fait leur vieillissement.
Le projet port – méthode reproduite au niveau de l’agglomération
Par la suite, le Maire (M. Chabot), aussi président de la COMCOM, y transfère le projet port (2ᵉ version), celui-ci n’étant plus possible à l’échelle communale.
Il y reproduira les mêmes mécanismes.
En janvier 2018, BRL, alors maître d’œuvre, prévient par courrier le Président que le projet n’est pas possible à moins de 47 millions, auxquels il faut ajouter 10 millions non compris dans cette maîtrise d’œuvre.
Pourtant, quelques semaines plus tard, lors des conseils communautaires du 4 avril 2019 puis du 13 juin 2019, un budget très inférieur est présenté aux élus : 32,6 millions d’euros, auxquels s’ajoutent 1,4 million d’euros pour aléas.
C’est sur cette base que le projet est voté.
Dans la continuité, ce même montant est également transmis et garanti au Préfet afin de lui permettre de rédiger la DUP (déclaration d’utilité publique), étape indispensable pour engager les travaux.
La suite confirmera l’alerte initiale du maître d’œuvre : les appels d’offres moins disants confirmeront cette impossibilité à tenir les budgets votés et la réserve des 30 millions, avec un coût réel approchant 48 millions, auxquels s’ajoutent toujours 10 millions de dépenses complémentaires.
Changer de méthode pour préparer l’avenir
Cette façon de gouverner et de conduire les projets n’est plus acceptable.
Elle marque profondément l’héritage de la majorité sortante et de Monsieur Chabot. Elle appartient au passé.
Nous faisons le choix d’une méthode différente :
- un diagnostic précis et partagé,
- des projets fondés sur des études complètes et sincères,
- une transparence totale sur les enjeux financiers et juridiques,
- une gouvernance collective, responsable et respectueuse de l’intérêt général.
C’est sur cette base que nous travaillons dès aujourd’hui à l’élaboration de notre programme.
Résolument tournés vers l’avenir, nous invitons l’ensemble des habitantes et habitants à venir échanger, débattre et contribuer à la construction d’un projet solide, pour Brétignolles.
